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　　从资产成色来看，三大标的各具亮点。西安西咸万象城坐落于地铁一号线万平方米，项目分期开发且部分区域已投入运营，TOD模式下的客流优势显著；贵阳万象汇总面积15.5万平方米，2025年前9个月营收接近13亿元，展现出强劲的现金流创造能力；大连在建项目则为基金储备了未来的增长空间。值得注意的是，西安与贵阳的在营项目均存在存量抵押债务，相关债务将随股权转让一并由基金承接，而这两个项目的股权此前已在产权交易平台挂牌，西安项目挂牌底价约9.7亿元，贵阳项目约11.08亿元，为基金的资产收购奠定了基础。

　　作为此次资本运作的核心逻辑，Pre-REITs基金的设立直指资产盘活与资金回笼的双重目标。华润置地将旗下购物中心项目转让给基金，能够快速回笼资金反哺新项目开发；基金则负责对资产进行培育，待项目出租率、租金水平、现金流等指标达到公募REITs发行标准后，通过扩募方式将资产注入公募REITs平台，实现投资人退出与收益兑现。这一“开发－出售－培育－上市－再开发”的闭环模式，不仅打通了商业地产的资金链条，更标志着华润置地从“重开发”向“重资管”的转型迈出关键一步。

　　而此次合作的底气，源于华润置地与合作方在公募REITs领域的深厚积淀。华夏基金是国内公募REITs市场的领军者，在全市场10支购物中心REITs中，华夏基金管理的产品占据6席，其旗下华夏华润商业REIT上市以来股价涨幅超50%，市值突破百亿元，六个季度累计分红近5亿元，稳定的业绩表现为Pre-REITs基金的退出提供了清晰路径。中信证券系与华润置地亦有长期合作经验，此次联手将合作链条延伸至Pre-REITs环节，进一步完善了商业地产的资本运作生态。

　　从购物中心业务的具体表现来看，其增长动能尤为强劲。2025年上半年，华润置地购物中心实现零售额1101亿元，同比增长20.2%；在营购物中心数量达125个，管理面积1356万平方米，近90%的项目零售额位列当地市场前三名，97.3%的出租率与78.4%的毛利率，彰显出品牌强大的运营实力。按照公司规划，未来每年将新开约6个购物中心，到2028年底在营数量将达到109个，规模扩张的同时，资管能力也将持续提升。截至2025年6月底，华润置地资产管理规模已达4835亿元，较年初增长214亿元，公司目标是将华夏华润商业REIT规模提升至300亿至500亿元，实现年均50亿至100亿元的扩募目标，而2025年年内两次扩募的落地，已为这一目标的实现奠定基础。